I fabbricati collabenti privi di rendita catastale non sono soggetti all’obbligo di pagamento dell’ICI/IMU né sui fabbricati, né tantomeno sulle aree sottostanti.

Lo ha deciso la Cassazione con la sentenza n. 17815 del 19 luglio 2017.

Il caso oggetto di controversia riguardava una proprietà di circa 140.000 m² comprendente terreni agricoli, ma anche fabbricati fatiscenti costituiti da una villa padronale ed altri fabbricati abitativi collabenti.

Su tali immobili, la società proprietaria non aveva versato l’ICI, in quanto i beni erano accatastati come F/2 e pertanto risultavano privi di rendita catastale. Il Comune, tuttavia, aveva emesso avviso di accertamento e liquidazione per recuperare l’imposta comunale, calcolata sulla base della potenzialità edificatoria delle aree sottostanti ai fabbricati.

Secondo la Cassazione, chiamata ad esprimersi sulla questione, nessuna imposta era dovuta dalla contribuente e questo sulla base di un iter logico decisamente interessante e che potrebbe fare chiarezza una volta per tutte sul punto.

Come noto, la categoria F/2 (fabbricati collabenti) viene attribuita a tutti quegli immobili che non sono più in grado di produrre reddito per il loro stato di deterioramento, in quanto la loro utilizzabilità non è ripristinabile con meri interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

In tal caso, quindi, i fabbricati perdono completamente la rendita catastale, che viene quindi azzerata. Lo stato di collabenza, però, non fa perdere all’immobile lo stato di fabbricato, il quale resta tale fino all’eventuale sua completa demolizione.

Con questo decisivo rilievo, quindi, i giudici di legittimità pongono le basi per affermare che la mancata imposizione fiscale deriva non tanto per assenza del presupposto impositivo, quando per assenza di base imponibile.

Secondo tale impostazione, quindi, nel caso di fabbricati collabenti, è illegittima l’attività del Comune che calcoli e tenti il recupero delle imposte sulle aree edificabili ad essi sottostanti. Infatti, come più volte affermato dalla Cassazione, una volta utilizzata un’area edificabile, il valore della base imponibile di questa viene assorbito dalla costruzione. E come costruzione deve essere sempre considerato il fabbricato accatastato come F/2.

Pertanto, nel caso di fabbricati collabenti privi di rendita catastale, tale valore è pari a zero e l’imposta non può essere pretesa in alcun modo dall’Ente locale di riferimento.

Va precisato che, sebbene la sentenza in commento abbia ad oggetto un avviso di accertamento ICI, i medesimi principi possono essere applicati anche all’IMU e alla TASI.