Un fabbricato è un fabbricato, mentre un’area edificabile è un’area edificabile. Sembra lapalissiano, ma l’Agenzia non sembra averlo chiaro: sul punto i giudici sono continuamente chiamati a pronunciarsi e, generalmente, almeno per quanto concerne le imposte dirette, danno ragione ai contribuenti a cui viene riqualificata come cessione di area edificabile la vendita di un fabbricato.

Una delle ultime pronunce che si è occupata del tema è la sent. n. 90/67/2017 della CTR Lombardia, la quale ha deciso del caso di una vendita di un’autorimessa, la quale era stata riqualificata come cessione di area edificabile dall’Agenzia, che emetteva apposito avviso di rettifica e liquidazione.

Tale riqualificazione veniva posta in essere anche in forza della richiesta fatta al Comune, presentata dal venditore, di un permesso di costruire due edifici ad uso di civile abitazione sull’area coincidente con i terreni successivamente ceduti.

Tuttavia, sia CTP che CTR hanno accolto il ricorso del contribuente, sostenendo che non emerge plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 comma 1 del TUIR se viene ceduto un fabbricato (acquistato da oltre cinque anni), non essendo rilevante l’utilizzo successivo dell’area, pur essendo suscettibile di utilizzazione edificatoria.

In particolare, la commissione tributaria regionale ha deciso che, sebbene la richiesta del venditore di costruire aumenti il valore del terreno, tale richiesta non può mutare un fabbricato in un’area fabbricabile, anche perché, in tal caso, tutte le abitazioni aventi ad oggetto un aumento della volumetria risulterebbero potenzialmente aree edificabili.

La commissione, poi, precisa anche che come oggetto di trasferimento bisogna prendere a riferimento ciò che viene venduto al momento della cessione e le successive attività di manutenzione straordinaria, consistenti nell’abbattimento di vecchie strutture per crearne delle nuove, non comportano la trasformazione del fabbricato in un’area edificabile.

Trattandosi di un fabbricato inutilizzato e acquistato da oltre cinque anni, è da escludere l’applicabilità dell’art. 67 comma 1, lettera b): pertanto, l’operazione in commento non genera plusvalenze tassabili ai fini IRPEF.

Non possono quindi essere rilevanti le eventuali e future utilizzazioni dell’acquirente, le quali non possono incidere minimamente nella valutazione dell’oggetto dell’atto di cessione del fabbricato.

L’unico ulteriore elemento sottolineato dalla CTR lombarda consiste nella volumetria ricavabile dall’area: se essa è sproporzionata rispetto a quella ricoperta al momento della cessione, si potrebbe integrare la fattispecie di cessione dell’area edificabile.

La pronuncia in commento si inserisce all’interno di un filone giurisprudenziale piuttosto consolidato, sia a livello di legittimità (Cass. n. 15629 e 15630/2014; Cass. n. 7853/2016) che di merito (CTR Emilia Romagna 933/16/2015): proprio quest’ultima sentenza ha evidenziato un passaggio ulteriore, affermando che se un terreno edificato è suscettibile potenzialmente di tornare area edificabile, allora tutte le cessioni andrebbero intese come cessione di terreni ad utilizzazione edificatoria.

Come detto, le posizioni sopra richiamate sono maggioritarie ma non certo monolitiche in giurisprudenza: pertanto occorre prestare molta attenzione e prepararsi sempre a discutere e a difendersi da eventuali contestazioni mosse dall’Agenzia.