L’applicazione dell’imposta sostitutiva rappresenta un’opportunità da non sottovalutare per i proprietari di immobili. Il legislatore negli ultimi anni è intervenuto più volte ampliando le casistiche in cui è possibile applicare la cedolare secca, estendendone l’ammissibilità dagli immobili ad uso abitativo a negozi e botteghe.

La crisi economica e le conseguenti dinamiche del mondo del lavoro hanno contribuito a dissuadere i proprietari di immobili dal concedere in affitto gli immobili a loro disposizione. Al contempo, in diverse realtà del nostro Paese esistono degli esuberi di immobili disponibili che vanno ben oltre le richieste del mercato, ciò induce i proprietari a valutare anche affitti temporanei.

In questo contesto sono sensibilmente aumentate le locazioni brevi che, a fronte di un rischio di discontinuità della locazione, offrono alcuni significativi vantaggi:

• un ritorno immediato, se non addirittura anticipato dei corrispettivi;
• vincoli limitati per il locatore;
• elasticità nella gestione dell’immobile. Ciò consente in particolare al proprietario o ai suoi familiari di godere del proprio immobile in determinati periodi.

La cedolare secca nella locazione di immobili

Introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011 per le abitazioni e relative pertinenze concesse in locazione ad uso abitativo, la c.d. “cedolare secca” rappresenta un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali IRPEF, dell’imposta di registro e di bollo.

La base imponibile per determinare l’imposta sostitutiva è data dal maggior valore tra il canone d’affitto (senza applicazione di riduzioni) e la rendita catastale rivalutata del 5%.

Su tale valore, in caso di contratti di immobili per uso abitativo, si applica l’imposta sostitutiva nelle seguenti misure:

• 21% su tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni ma ad esclusione di quelli a canone convenzionale;
• 10% limitatamente al periodo 2014-2019, sui canoni concordati ai sensi dell’art. 2, c.3 e art. 8 della L. 431/1998.

La cedolare secca per gli affitti brevi

Tale sistema di tassazione è stato ritenuto dal legislatore utile per semplificare la tassazione delle locazioni e, contestualmente, necessario per contrastare il fenomeno della mancata dichiarazione dei redditi da locazione.

Cosicché con il D.L. 50/2017 tale sistema è stato esteso anche a coloro che, in qualità di affittuari o comodatari, concedono in locazione un immobile per un periodo inferiore a 30 giorni (locazioni brevi).

La disciplina delle “locazioni brevi” si applica a condizione che entrambe le parti (locatore/locatario) siano soggetti privati.

Rientrano in questa fattispecie anche i contratti conclusi tramite intermediari che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Ricorrendone i requisiti, il regime si applica anche alle sublocazioni, ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, alle locazioni di singole stanze.

Dal punto di vista oggettivo le locazioni:

• devono avere una durata inferiore a 30 giorni in relazione ad ogni singolo contratto;
• possono riguardare esclusivamente immobili di tipo residenziale (categorie catastali da A/1 a A/11 e le relative pertinenze, resta esclusa la categoria A/10 “uffici”);
• possono includere anche servizi accessori quali ad esempio la fornitura di biancheria, pulizia dei locali, la concessione di utenze telefoniche o del Wi-Fi.

Non possono invece essere fornite prestazioni aggiuntive riconducibili ad un’attività d’impresa, seppure a carattere occasionale, quali ad esempio: il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la fornitura di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti.

La cedolare per la locazione di negozi

Infine, anche se non riguarda la dichiarazione dei redditi di quest’anno, segnaliamo che con la Legge di Bilancio per il 2019 (comma 59, art. 1, L.145/2018), la cedolare secca sarà applicabile dal 2019 anche alle unità immobiliari di categoria C/1 (negozi e botteghe), di superficie fino a 600 mq e alle relative pertinenze locate congiuntamente (C/2, C/6 e C/7). Continueranno però ad essere esclusi gli immobili locati ad uso uffici o studi privati e gli immobili strumentali utilizzati per attività industriali o artigianali.

Limitatamente ai contratti stipulati nel 2019, la Legge di Bilancio prevede l’impossibilità di applicare il regime della cedolare secca nel caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un  contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Cedolare secca una facoltà del contribuente

Il contribuente può scegliere se applicare la tassazione ordinaria o se optare per il regime della cedolare secca.

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca va manifestata dal locatore in sede di registrazione del contratto e produce i suoi effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.

Nel caso di proroga del contratto l’opzione si esercita entro il termine di versamento dell’imposta di registro.

L’esercizio dell’opzione può quindi essere effettuato attraverso i servizi telematici dell’Agenzia (RLI o RLI web) o prestando il modello RLI all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

L’opzione per la cedolare secca implica la rinuncia da parte del locatore di richiedere l’adeguamento del canone di locazione alle variazioni ISTAT. Perciò l’opzione deve essere comunicata tramite raccomandata anche all’inquilino.

Fanno eccezione a tale modalità di opzione le locazioni brevi in quanto non soggette a registrazione.

Tali soggetti manifestano l’opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi (barrando la casella 11 del quadro RB).

Come valutare la convenienza

L’imposta sostitutiva del 21% o del 10% esclude il reddito dall’assoggettamento all’IRPEF ed alle relative addizionali, ma al contempo impedisce l’applicazione di deduzioni o detrazioni d’imposta.

Per valutare se sia conveniente optare per questa tassazione “forfettaria” dei canoni di locazione non è sempre sufficiente rilevare la differenza della percentuale di tassazione ma occorre considerare le altre variabili che influiscono sulla determinazione dell’imposta sui redditi.

 

Tipo di tassazione dei canoni d’affitto	Vantaggi	Svantaggi
Tassazione ordinaria	- Abbattimento forfettario del canone; - Possibilità abbattere il reddito complessivo con oneri detraibili; - Possibilità di detrarre dall’imposta oneri detraibili; - Possibilità di adeguare il canone d’affitto all’ISTAT.	- Soggetta all’aliquota IRPEF progressiva in base allo scaglione di reddito ed alle addizionali IRPEF.
Cedolare secca	- Tassazione certa all’aliquota del 21% (10% ricorrendone le condizioni); - Imposta unica (IRPEF, addizionali IRPEF, Registro e bollo).	- L’imposta sostitutiva è dovuta a prescindere da eventuali oneri deducibili; - Gli oneri detraibili non incidono sull’imposta sostitutiva; - Canone d’affitto immutabile per l’intera durata del contratto.